PF 자기자본 비율 20%로 높인다

'봉이 김선달' 개발 그만...PF 자기자본 비율 20%로 높인다

'봉이 김선달' 개발 그만...PF 자기자본 비율 20%로 높인다

 

정부, 부동산 PF 제도 개선방안 수립
PF 안정성 높이고 주택공급은 활성화
현물출자시 세금 혜택+용적률 인센티브
디벨로퍼 육성...지역활성화시 공공기여 완화

 

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법

부동산 PF(프로젝트파이낸싱)

기업의 신용과 담보에 기초해 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생한 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 기업 자체의 신용등급과 상관 없이 프로젝트 현금흐름만을 가지고 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있기 때문에 신용등급이 낮은 기업이 많이 사용한다.
국내의 경우 2019년부터 이어진 주택 가격의 가파른 상승으로 부동산 프로젝트 현금흐름이 뛰어나 부동산 PF를 많이 사용했다. 다만 PF를 갚지 못하는 등 부도 사태가 발생한다면 기업이 책임을 지지 않기 때문에 건설시장은 물론 금융시장으로도 파장이 미칠 가능성이 크다.
한국은행이 공개한 ‘금융안정보고서’에 따르면 2022년 9월 말 기준 비은행권 전체의 부동산 PF위험 노출액 규모는 115조5000억 원에 달했다. 이는 역대 최대 규모다. 저축은행 사태 이후 PF 대출에 소극적이었던 은행과 달리 사업 다각화에 나선 제2금융권이 저금리와 부동산 호황 국면에서 PF 대출을 대폭 늘린 탓이다.
2023년부터 부동산PF 시장은 금리상승, 부동산 가격 하락, 인플레이션에 따른 건설비 상승 등 각종 악재에 노출돼 부실 우려를 키워 왔다. 전국 미분양 주택은 이미 7만 채를 넘어섰다. 이런 상황에서 SVB사태 등 미국·유럽발 은행 위기가 불러온 금융 불안은 잠재돼 있던 부실 위험을 폭발시킬 가능성이 작지 않다.

[네이버 지식백과] 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) (매일경제, 매경닷컴)

 

자기자본 비율

총자산에 대비 자기자본의 비율

자기자본비율

총자산에 대비 자기자본의 비율. 기업의 자본 건전성을 판단하는 데 중요한 요건이 된다. 자기자본비율은 과거 외환위기 당시 국내 은행의 건전성을 따지기 위해서 BIS 자기자본비율을 거론하면서 많이 알려졌다. 언론에서 자주 회자되는 BIS 기준은 주로 은행의 부채 대비 자기자본 비율을 말한다. 통상적으로 은행은 자기자본비율이 8%, 상호저축은행 및 할부금융사는 4%가 넘었을 때, 일반 기업의 경우 50% 이상일 때 해당 기업이 건전하다고 평가한다. BIS기준 자기자본비율은 은행의 다양한 경영리스크 가운데 신용리스크만을 감안하여 제정되었다. 이후 금리, 환율 및 주가 등의 변동이 은행경영의 건전성에 미치는 영향이 크게 증가됨에 따라, 바젤위원회는 1996년 1월 시장리스크를 감안한 새로운 자기자본비율 기준을 정하여 1997년 말부터 회원국에 대하여 그 적용을 권고하고 있다.

[네이버 지식백과] 자기자본비율 (시사경제용어사전, 2017. 11., 기획재정부)

 

현물출자

현물출자

동산, 부동산, 채권, 유가증권, 특허권 등 금전 이외의 재산에 의한 출자형태를 현물출자라 한다. 어떤 형태의 회사에서도 현물출자는 인정하고 있지만, 특히 주식회사에 있어서는 현금출자를 원칙으로 하고, 회사의 설립 또는 신주발행시에 예외적으로 현물출자도 인정하고 있다. 주식회사설립시의 현물출자는 회사의 설립을 용이하게 하기 위하여 특별히 발기인에 한하여 허용하고 있으며, 이때 현물출자는 과대평가되어 회사자산의 충실을 저해하는 요인이 될 수 있으므로 정관에 현물출자를 하는자의 성명, 출자자산, 가격, 수량과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 기재하도록 하고 있다. 또한 신주발행의 경우에는 누구라도 현물출자를 할수 있으며, 이사회가 현물출자를 하는 자의 성명, 출자자산가격, 수량과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 결정하여야 한다.

[네이버 지식백과] 현물출자 [payment in kind] (매일경제, 매경닷컴)

 

예시) 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자하도록 유도

 

용적률

용적률

대지면적에 대한 건물 연면적(延面積)의 비율. 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준이 된다. 대지면적은 대지의 수평 투영 면적으로 하늘에서 내려다 볼 때 보이는 면적이다. 반면 연면적은 건축물 각 층 바닥면적의 합이다. 용적률은 이 대지면적에 대한 건물의 연면적 비율이다. 단 용적률 계산시 지하층과 지상 주차장, 초고층 건축물 피난안전구역의 면적은 연면적에서 제외한다.
예를 들어 100㎡인 대지면적에 바닥 면적이 50㎡인 4층 건물을 짓는다면 이 건물의 연면적은 50㎡*4=200㎡이므로 이를 대지면적(100㎡)으로 나누고 백분율을 구하면 용적률은 200%다. 용적률은 건물을 최대 몇 층까지 쌓아올릴 수 있는지 규제하는데 사용되는 지표이다.
용적률을 산정할 때 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말한다. 연면적은 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계, 즉 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.
용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 뜻한다. 구체적으로, 용적률이 크다는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미하며 건물 층수가 많다는 것이다.
용적률은 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다. 용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있으며, 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적률이 클수록 분양 물량이 증가해 투자수익이 높아진다. 그러나 너무 높은 용적률은 조망권, 일조권 등 생활 여건이 악화되기 때문에 최대 한도를 두어 규제하고 있다.
용적률을 산정할 때 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.
용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.

[네이버 지식백과] 용적률 [容積率, floor area ratio] (매일경제, 매경닷컴)

 

선도사업

선도사업은 해당 분야에 이전에 실시한 적이 없는 사업을 시범적으로 실시해 보는 사업.

기득권이 없기 때문에 어느 지자체나 관련 기관이라도 자유로이 공모에 참여할 수 있으며 최초사업이므로 사업내용의 구체성이 약하여 공모 주체의 기획이 선정에 중요한 영향을 미친다.

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선도사업이 성공적으로 잘 진행될 경우 유사한 사업이 보다 대규모로 진행되거나 본 사업으로 전환되어 장기사업으로 각종 지원이 이루어지게 되나 선도사업이 실패할 경우 후속사업 없이 사업기간 만료로 종료되는 경우가 대부분.

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브릿지론

신용도가 낮은 시행사 등이 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입하게 되는데, 이 때 저축은행 등 제2금융권 차입금을 브릿지론이라 한다.

대개 단기 차입금으로 빌려 쓰는 수가 많다. 또한 부동산 PF대출은 공사착공 여부에 따라 공사착공 이전에 이루어지는 브릿지론과 공사착공 이후에 이루어지는 본PF로 구분하기도 한다.

[네이버 지식백과] 브릿지론 [bridge loan] (부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)

 

예시) 본PF 대출이 70%이고 브릿지대출이 27%, 자기자본은 3%에 불과한 PF사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있다는 기대

예시) 일반대출보다 금리가 비싼 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비를 절감하고 분양가를 낮출 수 있다.

 

디벨로퍼

부동산 개발에서 토지 매입, 상품 기획, 시공, 분양, 사후 관리까지 개발의 전체 과정을 총괄하는 전문가. 부동산 개발사업자를 말한다.

디벨로퍼(developer)는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체이다. 부동산을 새로운 용도로 활용하기 위해 기획 • 분석하여 자금조달, 매입, 설계 및 시공, 운영 및 관리까지의 업무를 총괄하는 업체를 말한다.

시행사와 비슷하지만 기존 시행사가 건축과 분양을 모두 대형 건설사에 위임하는 것과 달리 디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리한다. 설계도 1장만으로도 가능한 사업이 디벨로퍼인 셈이다.

디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리하며, 단순한 시행사에서 벗어나 시장조사, 부지매입, 분양업무 등을 총괄한다. 디벨로퍼는 시장의 수급상황과 부동산의 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발방안을 마련한다. 이어 기획, 용지확보, 설계 등 그 후의 단계들을 거치면서 아무도 눈여겨보지 않았던 부동산에 대한 새로운 가치를 창조하는 영업활동을 한다.

디벨로퍼는 단순한 부동산업자와 구별된다. 독자적인 이념이나 개발 마인드에 따라 선견을 가지고 대규모 복합단지 개발이나 도시재개발 사업 등과 같은 위험이 큰 사업에 뛰어들어 시행부터 완공, 그리고 사후관리와 운영을 모두 맡을 수 있기 때문이다.

한편, 화학분야에서 디벨로퍼(developer)는 형상액이나 현상제를 뜻하는 말이다. 사진 등에서 노광에 의해 생성된 불가시상을 가시상으로 변환하기 위한 약제이다.

흑백사진, 컬러사진, 전자사진 등 감광 목적에 적합한 많은 종류의 현상제가 있다. 게임산업에서는 만들어진 게임을 유통하는 유통사에 대비해 직접 게임을 제작하는 개발업체를 디벨로퍼라고 한다.

[네이버 지식백과] 디벨로퍼 [developer] (매일경제, 매경닷컴)

 

예시) 리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼도 육성

예시) 디벨로퍼는 주거시설만 우선 분양하고 상가는 직접 보유해 운영하는 등 전문적인 임대운영으로 부동산 자산가치를 높이고 지역 활성화를 도모

예시) 디벨로퍼에는 용적률 상향과 공공기여 완화도 계획

 

부동산신탁

부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용에 어려움을 겪는 소유자(고객)가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 고객이 맡긴 신탁재산(부동산)을 효과적으로 개발·관리해 그 이익을 돌려주는 제도이다.

일반 금융기관이 돈(금전)을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 개념으로, 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있다.

신탁업무의 가장 일반적인 형태는 위탁자가 맡긴 토지를 개발한뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 '토지신탁(개발신탁)'이다. 신탁사는 사업비의 일정부분을 수수료로 받은 대신 시행사로서 사업완공에 대한 책임을 진다.

다음으로 위탁자의 부동산을 보존, 개량해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 '관리신탁'이 있다. 그외 부동산처분을 대행해주는 '처분신탁', 부동산을 담보로 대출해 주는 '담보신탁' 등의 업무가 있다.

부동산신탁업은 주로 자금문제나 기획력 등의 문제로 제대로 개발되지 못하는 토지를 이용, 부동산 개발을 활성화하기 위해 1991년 신탁법과 신탁업법을 기반으로 최초의 신탁사가 설립됐다.

토지공사가 대주주로 있는 한국토지신탁, 한국자산관리공사가 최대주주인 코레트, 대한주택보증이 전액출자한 대한토지신탁, 주택은행이 100% 출자한 주은부동산신탁, 교보생명 등 생명보험 3사가 출자한 생보부동산신탁 등이 주요회사다.

[네이버 지식백과] 부동산신탁 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

리츠

소액투자자들의 자금을 가지고 부동산에 전문적으로 투자를 하는 뮤추얼펀드

 

소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미한다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영된다는 점에서 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. 즉, 투자대상이 증권에서 부동산으로 바뀐 셈이다. 따라서 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나, 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하거나, 부동산개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.

리츠는 투자자에게 정기적으로 배당수익을 제공해야 하기 때문에 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자한다. 리츠의 지분은 일종의 주식에 해당하며, 대부분 증권거래소에 상장된다. 이에 따라 투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이라 할 수 있다. 리츠는 소액투자자를 대상으로 하기 때문에 일반인도 100~200만 원씩 소액자금으로 부동산에 간접적으로 투자할 수 있고, 주식형태로 거래되기 때문에 투자자금을 언제든지 매각이 가능해 손쉽게 현금화할 수 있다는 장점이 있다. 또한 주식과는 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적이다.

한편 1960년대에 리츠제도를 도입한 미국을 비롯해 영국, 독일, 호주, 일본 등이 모두 리츠의 증권시장 상장을 허용하고 있다. 미국에서는 자본금 등 일정한 요건만 갖추면 누구나 리츠의 설립이 가능하다. 특히 뮤추얼펀드나 연기금, 은행, 보험회사 등 기관투자가들이 대거 투자한다는 특징이 있고, 통상적으로 개인이 투자할 수 있는 금액에 상한선이 정해져 있다.

한국은 2001년 7월부터 '부동산투자회사법'에 의해 리츠제도가 시행되었는데, 이는 리츠를 통해 조성된 거액의 자금이 아파트 · 사무실 · 토지 등으로 다량 유입될 경우 가격 폭등의 부작용을 우려해 다른 나라보다 늦게 도입한 것이다. 이로써 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, CR 리츠(corporate restructuring REITs)가 허용되었다.

'자기관리 리츠'는 자산운용 전문인력을 두고 직접 자산을 투자 · 운용하는 부동산투자회사이며, '위탁관리 리츠'는 자산의 투자 · 운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사이다. 'CR 리츠'란 기업구조조정 부동산투자회사를 뜻하는 것으로, 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 하는 위탁관리 리츠를 말한다. 부동산투자회사는 '상법'의 적용을 받는 주식회사로서, 5억 원 이상의 설립 자본금이 규정되어 있다. 국토해양부장관의 영업인가를 필요로 하며, 6개월 이후부터는 자기관리 리츠의 경우 70억 원, 위탁관리 리츠와 CR 리츠의 경우 50억 원 이상의 최저자본금을 충족해야 한다.

[네이버 지식백과] 리츠 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

예시) 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공

 

"PF사업은 한국개발연구원(KDI)에서 분석한 바로는 2% 또는 3% 1% 미만의 이제 자기 자본을 가지고 고금리의 대출을 통해서 토지를 매입하면서 사업을 진행하는 구조"라며 "유휴토지 현물투자를 활성화하면 부동산개발시장 경기가 활성화되고 주택공급여건도 개선될 수 있다"